产业园区是产业与经济承载的主要载体，也是人才与项目的主要聚集地。随着经济发展与技术进步，产业园区的发展也在一直在升级迭代。

  1978年，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立。蛇口工业园的建立为诸多政府与公司可以提供了创新的思路，通过产业园这种商业模式为中国各地打开了产业腾飞经济发展的大门。

  改革开放初期，国内各种产业百废待兴，技术、资本基础均较为薄弱，产业以劳动密集型为主，企业对产业高质量发展环境的要求相对简单，能够很好的满足基本的区位、交通、基础设施等基础条件即可。

  由于当时中国还在快速发展阶段，国内的各大园区都在开工，相应的建设资金的支持相对短缺；此外，由于引资工作初起步开启，也导致了产业园的资金缺口较大等问题存在。

  第一代产业园区具有产业单一、规模小等特点，从产业方面来看，这一时期的产业体系相对单一，主要以低端产品的劳动密集型生产为主，以大量的劳动力进行批量化的小商品生产。仅能够很好的满足公司制作的需要。

  从空间方面来看，这一时期的产业园整体规模较小，布局远离城市中心，基本位于市郊区域，建设主体为工厂厂房及员工宿舍，功能形态单一。

  这类产业体系及空间布局的构成，适合低端劳动密集型产业的布局，但如能够融入当前智慧产业与人机一体化智能系统的相关概念，往智慧工厂方向发展也将成为制造业未来发展的一条思路与方向。

  1992年，同志南巡讲话，为产业园区的发展带来了新的机遇。我国沿海地区掀起新的一轮对外开放和引进外资的高潮，产业园发展迅猛；1999年，国家实行完全的分税制，出口退税、利用外资的调整，使得大批沿海地区的产业园发展遇到了新的挑战，这也预示着全新的第二代园区开始诞生。

  第二代园区在产业模式上，外资注入成为这一时期的园区主要发展方式。资金方面，由于国内当时的劳动力较为廉价，吸引许多国际诸多企业入驻，并带来上亿美元的大项目；技术方面，由于国家经济实力的提升，引进项目的技术上的含金量和量级都有明显提升，有效填补了当时我国的技术空白，为工业现代化进程的推动起到了及其重要的作用，成为重要的经济稳步的增长点。

  空间规划上，随着科学技术研发、商务办公等功能慢慢的出现，资本和技术密集型产业得到发展，企业对园区要求不断的提高，工业大厦、娱乐场所、公寓及住宅等产品开始慢慢地丰富园区，配套设施开始起步。

  2001年，我国加入了世贸组织，逐渐增强了我国产业园与世界经济的联系，这一时期的资本疯狂占领市场，产业园也得到了迅猛发展。由于产业园扩张速度较快，且管理不规范，2003年和2005年，国家对全国范围内部分产业园区进行了整顿清理，规范化产业园数量从6866家减少到1568家。

  产业模式上，由于汽车、生物制药等制造型产业园成为经济驱动主力，产业需求逐步提升，产业园区呈精细化发展的新趋势，衍生了物流、金融、商务等生产性服务业，并向生产制造企业周边集聚，开始形成完整的上下游产业链，走向了功能复合化发展之路。

  空间规划上，建筑形态和品类更加多样化，生活配套和商业配套逐渐完备，品质有所提升。

  服务模式上，园区开始服务于企业的发展与提升，在销售、采购、研发、品牌、信息、融资等生产性服务领域为公司可以提供助力，实现降低经营成本，提高利润空间的目标。

  2011年，国务院发布了《国务院关于印发全国主体功能区规划的通知》，加快产业园转变经济发展方式，促进产业园经济长期平稳较快发展。

  产业模式上，产业园区通过不同类别的区分提供不同服务，企业依据自己需求入驻不同产业园区，这中间还包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等，以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等，开始向产城融合方向发展。

  空间规划上，相比较于第三代产业园区，除了厂房、办公楼、商务酒店等产业及商务需求的建筑以外之外，商业、学校、医院等生活配套的产业载体共生出现，在功能和服务上都能更契合当前产业园区需求，对公司发展和人才吸引都有更大帮助。

  服务模式上，园区能够为公司可以提供创业孵化、股权投资、公共平台等生态化服务，并充分应用“云大物移智”等信息技术，使园区管理智慧化程度大幅提升。

  第四代产城融合的产业园发展更注重园区的生态产业体系的构建，致力打造汇聚住宅区、商业街、办公楼、休闲区、娱乐于一体的，园区与企业一同成长的，具有活力、多元化的创新生态综合体。

  产业定位决定园区发展，对于聚集企业，吸引人才具有重大意义和价值。园区在空间设计、招商、服务、运营管理等方面越能够起到一定的帮助。第四代产业园区通常以“新技术”、“新产业”、“新业态”、“新模式”为主要产业范围，相对于传统产业，“四新经济”对产业高质量发展环境的要求更高，不仅需要硬环境，更需要人才、资本、服务等软性要素的匹配。

  一是产业主体具有多样性。在产业链整体企业配套的基本需求之外，还需要更加多生产性服务企业和政府相关的配合和配套进行产业生态的整体完善。产业主体的多样性满足了高科技企业对要素的多样性需求，是园区生态网络得以形成的基础。

  二是产业主体间具有强关联性。园区内各个生态系统的部分均可以在一定程度上完成出产业链上下游以外的企业业务往来，同时通过物联网和大数据等方式来进行数据共享与运营，实现互联平台的建设，大大降低企业成本，提升园区整体效益。

  去边界化指园区设计设施方面模糊了各个功能区的边界概念，实现束缚感的突破，便于在各类场所均可以在一定程度上完成沟通交流。

  空间内容生活化指通过设置茶桌、座椅、露天咖啡馆等生活化设施，给交流带来舒适感和放松感，提高交流效率。

  第四代产业园区的产业特点决定了企业员工中高级白领的占比较大，生活质量和生活配套相比较于生产型制造业要求更高，职住分离、只重产业不重生活的园区已经难以适应需要，直接影响了园区的招商和人才吸引。

  第四代产业园区在规划设计上最大限度地考虑了商住平衡的问题，通过生活配套的打造，建设完善商业街、住宅、医院、学校、广场、运动场及综合体等能够很好的满足人们的居住安全、休闲娱乐、文化教育、社交等多方面需求的建筑载体，实现真正意义上的产城融合发展。

  第四代园区的服务体系通过初级服务、基本服务、生产性服务和生态化服务四个层次的园区服务体系，切实满足产业生态的需求。

  在构建服务体系时，通过构建不同类别的服务平台，结合产业高质量发展需求，打造技术、金融、人才、孵化和综合服务五大平台，为公司可以提供包括交流培训、人力资源、中介代理、信息与宣传、政策支持等全方位的生态化产业服务。

  信息技术在第四代产业园区中已得到广泛应用，通过“智慧园区”的建设，铺设信息化网络，园区可以在通信、政务、产业服务、民生、节能环保等方面提供高度智慧化的管理。

  由于产业园区的重资产属性，仅靠物业租售难以获得高额回报，轻重资产平衡慢慢的变成了园区商业模式的核心问题。

  对于第四代产业园区而言，形成轻重资产平衡的多元化盈利模式慢慢的变成了园区长远发展的必然趋势。“四新经济”本身对于园区服务和资本服务具有较高的需求，为资本、园区服务等轻资产业务的开展创造条件；同时在产业高质量发展的不同时期，园区需要对产业生态要素进行动态管理，销售去化比例过高不利于园区产业生态的维护。

  因此，形成轻重平衡，兼顾长期回报和短期现金流的多元化盈利模式是园区可持续发展的基础。

  第四代产业园区通过股权合作、公司参与园区管理等措施，将园区利益与企业利益更加紧密的联系在一起。

  对于园区来说，园区运营商在招商过程中，选择前景优秀的企业，采用产业投资基金或物业入股的方式来进行投资，更加深度的参与到产业培育中，分享企业成长的红利。

  对于企业来说，通过智慧园区的建设，入园企业和人能更大范围地参与到园区管理中来，及时反馈问题、提出发展建议、参与园区决策，从而发挥企业的主体作用、保障企业的切身利益。

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