园区，在国内也称为开发区。国内开发区通常划分为：国家级经济技术开发区；保税区；高新区；边境经济合作区；出口加工区；旅游度假区；台商投资区；省级开发区；市级开发区；县镇域园区等类别。
中国的产业园区诞生于计划经济时代。当时，国家根据国情，尝试采用突破性战略，力求通过在局部区域试验性、示范性、突破性的经济发展，希望能以点带面，以园区经济拉动区域经济的腾飞。在二十世纪八十年代初，以厦门、深圳、珠海、汕头四个特区的设立为标志，我国开始了园区的探索。随后，一系列的国家经济开发区开始设立，中国园区进入了稳步发展阶段。
截止到2002年末，国内共有国家级经济技术开发区54个；保税区15个；高新区53个；边境经济合作区14个；出口加工区15个；旅游度假区11个；台商投资区4个；省级开发区118个。此外，还有为数众多的市、县、镇域级开发区。
研究表明，尽管国内开发区数量众多，但多数开发区的经济发展总量不大，高劳动密集型产业仍占了很大比重，开发区对区域经济的辐射和带动作用力度还不大，市场体系建设也不够完善，经济运行机制和行政管理体制还需进一步创新，对外开放功能仍需进一步深化。总的说来，中国园区存在如下明显问题需要引起格外的重视和亟待解决：
传统上，国内园区主要是通过优惠政策（尤其是税收政策、土地政策）吸引投资者进入。不可否认，在大多数园区的创建伊始，这些特殊优惠政策确实起了及其重要的作用。但跟着时间的推移，园区对优惠政策的依赖惯性逐渐增强，市场意识逐渐减弱。然而，园区的政策优势却正在消失。
一方面，随着WTO进程的深化，国内正与国际逐渐接轨，园区内的政策优势必然淡化；另一方面，激烈的竞争也促使各园区的政策趋于同一水平。
此外，随着经体改与市场化程度的逐步深入，在园区政策逐渐趋于均等或普惠的同时，土地、劳动成本却在节节攀升。开发区单纯依赖政策优势的传统招商引资模式难以对投入资产的人产生吸引力，传统招商引资模式正在走向尽头。产业聚集的途径、招商引资的模式必须创新。
分析国内大多数开发区的成长历史，我们会发现，其产业主要源于以港台及西方发达国家在产业升级换代过程中、高劳动密集型或高污染型制造产业向第三世界国家的疏解、转移。因此，它们实质上是国际制造加工基地，“三为主”（以工业为主，以利用外资为主，以出口导向为主）是其沿用的主要模式。
这种模式必然导致该类园区在经济上对国际市场养成了很强的依赖性，世界经济的轻微波动将会极度影响园区经济的成长，给园区的发展带来非常大隐患。亚洲金融风暴就是个很好的实例。香港经济的萎靡直接引发了资本、产业、市场主要依赖于港台、正在变成全球加工厂的珠三角园区经济的大幅度地下跌。相比之下，长三角地区，及珠三角的部分园区（如：顺德），由于在资本结构上以内外资结合为主体，市场结构上以内销、出口兼顾，因而在此次危机中，受国际经济波动影响较小，经济发展仍然比较平稳。
从单一以工业生产为主体转向工贸结合的复合模式，通过市场杠杆、以商贸带动工业的发展是区域产业高质量发展的必然趋势。目前，珠三角的顺德、东莞、中山等产业高度集聚的城市，正在尝试举办建立在特色产业高度集聚的基础之上的主题产业博览会、以商贸带动区域产业的新发展模式。
以工贸结合方式、合理调整资本结构、内外向型经济结构，是市场之间的竞争对园区的客观要求。
国内园区自诞生之日起，便往往不可避免的带有计划经济的印记。在计划经济下，传统园区往往一味根据行政级别（国家级、省级、市级、区县、镇域）进行规划建设，没有充分估计市场潜力，因此，园区建设与未来发展往往不匹配。
例如，珠海经济特区虽然属于国家级开发区，但珠海却仅100万人口，相形之下，园区的建设规模过度超前，造成了资源的极大浪费。而长三角、珠三角一些行政级别较低的园区，虽然已经实现了产业的高度集聚，园区产业的辐射范围也很广，但园区在筹建之初，其基本的建设却往往由于受行政级别局限，基本的建设规模远远滞后于园区产业的快速地发展，结果是基建规模只能随着园区产业的快速地发展而被动的增大，这在很大程度上限制了园区产业规模效应、集聚效应的发挥。
鉴于此，我们大家都认为，在园区开发时，应站在区域板块高度，在最大限度地考虑区域板块之间的竞争、关联的前提下，从市场的角度进行战略规划。根据园区经济对未来周边的影响进行基础设施建设，要充分考虑到未来产业的集聚效应，要保持适度超前。
通过园区发展带动区域发展，从园区经济走向城区经济是必然趋势。而城区的概念是产业和人的高度集聚，人才的高度集聚则是产业集聚的核心。
研究表明，国内园区在创建之初，多地处城市的边缘地带，产业以高劳动密集型的制造业为主，基本的建设也主要单纯围绕工业生产配置，严重忽视了工业化中的能动主体--人的因素，园区里居住、生活、娱乐、休闲、运动、教育、商业等的生活配套设施严重缺乏。其直接结果是，尽管园区的发展促进了产业和人的高度集聚，但由于生活配套的严重滞后，园区仅仅是一个生产中心，到了夜晚，却很不适合生活居住，死气沉沉，冷冷清清，成为鬼城。
研究表明，当园区产业处于以劳动密集型为特征的工业化时代初期水平时，产业工人对生活环境的综合需求比较低，此现状还可接受。但是，中国的园区产业经过20年的快速地发展后，园区产业正在向高技术资本密集型层面升级，产业工人的素质有了很大提高，产业工人的消费观发生了很大转变，产业的竞争核心也从单纯追求生产规模转向了人才竞争层面。人才从关心纯物质收入层面更多的转向了对生活环境的追求，良好的生活居住空间是吸纳高素质人才落足的必要条件。
目前，我国无论是以三来一补、高劳动密集型、低技术上的含金量为特征的传统经济技术开发区，还是以高技术上的含金量、高资本投入的高科技开发区，一切配套都是围绕产业服务的。这种一切配套为工作服务、而非为生活服务，将导致城市建设、管理严重滞后于工业化进程，造成一种城市化与工业化进程严重不同步的极端二元结构，无法给工作者创造安居乐业的生活环境，很难吸引流动性原本就很强的优秀人才在园区里安居、形成集聚，高素质人才的流失直接引发了园区竞争力的下降，并阻碍了高科技产业的进一步集聚、从而阻碍了更大规模的工业化与城市化进程。
此外，投资者的投资观也发生了很大转变。投资者也从单纯的关心政策指标转向了对投资软环境的关心，更多关注生活指标，即城市化水平。
这种园区发展与城区发展极不同步、非人性化的生活环境既无法吸纳优秀人才的落足，也无法给投资者创造适宜的投资环境，在知识经济时代，这将会极大制约园区的可持续性发展。例如，在非流动人口仅百余万，外来人口却超过千万的东莞，由于城市化进程滞后于产业的发展，城市管理、配套无法适应巨量人口的需求，优秀的人才很难落足，大量投资者纷纷转向了生活设施较好的长三角，人才、资本、产业的迁移已经严重制约了东莞的产业高质量发展步伐。这个教训发人深醒。
问题5：园区筹建之初，不能立足区域发展角度进行战略规划。导致园区核心竞争力不明，各园区同质化竞争严重
园区在创建之初，没有立足整个区域板块竞争的高度、园区对区域板块的贡献角度、同一区域板块内园区的共生、互补、竞合角度进行动态的、宏观的战略规划，并在此基础上进行针对性强的特色产业战略规划。不能立足区域板块发展角度进行园区产业规划，盲目发展高新技术产业，导致园区定位不明，从而致使同一区域板块内部、各园区间的产业同质化严重，区域内部恶性竞争加剧，园区经济不能有效提高区域经济的发展。
21世纪产业间的竞争已经上升到了区域板块层面。从区域板块竞争的层面看，同一区域内，园区之间、产业之间应该是共生、互补、竞合关系，园区之间应该形成一个良好的生态系统，园区内的产业间也应该形成一个相互依存、一起发展、高度关联的产业集群。因此，园区必须立足于区域板块高度做定位，只有将园区产业与区域特色优势相结合，形成能对区域经济有效拉动的特色产业园区，才能提升园区的核心竞争力，进而提高区域的竞争力。
园区的开发，必须从区域的高度进行战略规划，从城区化开发的角度、从园区对城区经济、区域板块经济的促进角度进行规划，而不能仅限于单一的园区内部。这样，才能以园区产业为引擎和造血机制，通过园区的规模化发展带动整个区域经济的发展。
在产业设置上，很多园区只顾眼前利益，产业链的规划上未最大限度地考虑对环境的长远影响。结果是以对周围的环境能够造成严重污染为代价获得了经济的发展。但是，随着园区规模的扩大，在园区向城区的过渡过程中，园区带来的生态破坏直接影响了城区的生活居住环境，进而影响了人才的集聚，环境的破坏又反过来制约了园区的可持续性发展。
如何实现园区建设与环境的协调问题，怎么样才能解决在实现工业化和城市化的进程中所遭遇到的环境污染和生态破坏问题，是目前国际和国内正在探索的问题。自上世纪90年代开始，继传统经济园区和高科技开发区之后，第三代园区，生态工业园区正在浮出水面。在美国，生态园区已经遍地开花，发展到了近20个。
在产业高度集聚的珠江三角洲，大气、水系污染严重，酸雨量已达到了50%左右，生态环境严重恶化。这对珠三角的工业化和城市化的进程提出了严峻挑战。怎么来实现园区与环境的协调发展，这是中国各个园区必须直面的问题。
由政府派出管委会主导园区开发，或管委会与研发企业政企合一。其中，由政府派出管委会是国内目前园区的主要类型，它一般适用于人口较少、相对独立的中小型新区。后者则一般适用于以整个城区作为开发区的模式。
在这种开发模式里，政府具有营业性质。由于政府机构客观上缺乏区域经济发展资金，在银行信贷不断收缩的情况下，这将导致政府的营业性色彩过强，将可能带来短视，导致“有区无业”的“圈地运动”，园区建设效率低；再者，政府往往缺少深具高度商业智慧的驾驭机制，开发主体在启动成本、产出考虑、过程管理、运营原则、风险控制等方面缺乏长远性，长期运营效率低。
类型2：通过设立一个企业来规划、开发、管理开发区，由企业全面承担园区的综合开发与管理。
这种企业就是园区发展商。它承担了一定的政府职能，进行公共事业开发。该模式由招商局首创于蛇口工业区，并移植于漳州，与福建漳州市合作创办漳州经济开发区。也成为招商局模式。
园区发展商的核心业务涵盖了园区土地的综合开发、园区服务、园区管理及孵化等方面。它通过将“生地”变成具备通平条件及投资、营商、居住环境的“熟地”和厂房、写字楼、商铺、住宅、酒店公寓等物业，向市场提供其核心产品和服务；另一方面，则通过招商引资、产业孵化等“经营”活动来为其产品和服务创造有效需求。其主要营收在于熟地租售收入、物业租售收入和各种配套服务收入，盈利则主要来自于“熟地”租售收入与开发成本的差额。
这种模式的风险主要在于政策面、及投入资金的回收方面。作为开发主体，园区发展商要进行大量的公共基础设施投资，但却无法从区域税收中获得必要的投资补偿，因而在资金回收方面存在一定的财务风险。如果园区发展商把对基础设施的巨额投资转嫁到地价上，将导致地价过高，不利于园区的健康成长。另一方面，如果政府赋予园区发展商过大的自由度，整个园区开发将有可能面临政府难以宏观掌控的风险。
总之，这两种运营模式都存在一定的问题。但二者相权，园区发展商为主体的模式更加有助于园区经济、区域经济的快速发展。我们大家都认为，未来的园区开发，需要政府、企业的共同参与。
另外，大量资金分散在民间、没办法发挥规模效应已经是不争之实。随着园区运作日趋市场化，民间资本作为我国市场经济逐步发展的一个巨大资源宝藏，将是启动新一轮经济加快速度进行发展的新的发动机。对民间资本的开发利用已成为园区经济的一个重要课题。怎么样才可以利用好它？这要求我们在基于园区经济发展的大势把握基础上，对商业模式进行创新。